مقیمان موقت کانادا در صورت داشتن شرایط معین ممکن است هنوز بتوانند با وجود وضع قانون جدید در کانادا خانه بخرند.
قانون ممنوعیت خرید ملک توسط غیر کانادایی‌ها در ماه ژوئن سال گذشته یعنی ۲۰۲۲ در پارلمان کانادا تصویب شد و از اول ژانویه امسال اجرایی شده است.
به بیان وسیع، مقررات جدید خرید ملک مسکونی توسط سرمایه‌گذار خارجی که شهروند کانادا یا مقیم دائم کانادا نیست را ممنوع کرده است. این مقررات دو سال برقرار خواهد بود و سپس به صورت خودکار ملغی خواهد شد.
این قانون جدید سرمایه گذاری‌های خارجی در املاک کانادا را به طور ویژه ممنوع می‌کند و افرادی که نه شهروند کانادا هستند نه مقیم دائم این کشور حق تملک املاک مسکونی غیر تفریحی در کانادا را نخواهند داشت.
املاک مسکونی شامل خانه‌های مستقل و جدا (detached) و خانه‌های نظیر آنها، خانه‌های نیمه مستقل یا semi-detached، خانه‌هایی که با همسایه‌ها دیوار و سقف مشترک دارند، واحدهای مجتمع‌های آپارتمانی یا condominiums و سایر املاک مشابه است.
دولت کانادا این قانون را در بودجه ۲۰۲۲ به عنوان بخشی از استراتژی کانادا برای کاهش هزینه مسکن که طی سال‌های اخیر افزایشی بوده است وارد کرده است.
داده‌های انجمن املاک کانادا (CREA) نشان می‌دهد که میانگین قیمت یک خانه در فوریه ۲۰۲۲ برابر با ۸۱۶,۷۲۰ دلار بوده است. این رقم در نوامبر ۲۰۲۲ به ۶۳۲,۸۰۲ دلار رسیده است. اما این رقم همچنان بالا محسوب می‌شود و بدین ترتیب خریدن و مالکیت خانه را برای بسیاری دور از دسترس می‌کند چرا که درآمد متوسط کانادا در ۲۰۲۱، ۵۸,۸۰۰ دلار بوده است.
دولت سرمایه گذاران خارجی که در کانادا خانه می‌خرند و هرگز در آن خانه‌ها زندگی نمی‌کنند را مسبب این افزایش قیمت املاک مسکونی اعلام کرده است.
استثناها کدام‌اند؟
این قانون جدید خرید خانه توسط سرمایه گذاران خارجی را به کلی ممنوع نمی‌کند. سرمایه گذاران خارجی همچنان مجاز هستند املاک تفریحی نظیر کلبه و ویلا بخرند. املاکی که بیش از سه واحد دارند نیز امکان خریداری شدن توسط خارجی‌ها را دارند.
علاوه بر این این قانون شامل خانه‌هایی که خارج از مناطق آماری کلان شهرها هستند (یعنی جمعیت‌های بالاتر از ۱۰۰,۰۰۰ نفر) نمی‌شود.
همچنین غیر کانادایی‌هایی که با همسر کانادایی خانه می‌خرند و بعدا مثلا طلاق می‌گیرند و یا غیر کانادایی‌هایی که بعد از مرگ همسر یا نزدیکانشان خانه‌ای را در کانادا به ارث می‌برد نیز جز مستثنیات هستند.
دولت کانادا روز دوشنبه ۲۷ مارچ ۲۰۲۳، مجموعه‌ای اصلاحات را روی قانون ممنوعیت خریدار خارجی اعلام کرد که به‌طور رسمی قانون ممنوعیت خرید املاک مسکونی توسط غیرکانادایی‌ها نامیده می‌شد. هدف از این اصلاحات، افزودن به موارد استثناء در زمینه مقرراتی است که به‌صورت ناخواسته باعث آزار توسعه‌دهندگان در سراسر کشور شده بود.
چهار مورد اصلاح شده که درمورد قانون ممنوعیت خریدار خارجی تعیین شده است به‌سرعت، از تاریخ ۲۷ مارچ ۲۰۲۳، اجرایی می‌شوند. این چهار مورد، به‌شرح زیر هستند:
۱. تغییر آستانه کنترل خارجی به ۱۰٪
درحالی که ممنوعیت خریدار خارجی در اصل با درنظر گرفتن کانادایی‌ها و بازار فروش مجدد، تعیین شده بود، جنبه‌ای از این ممنوعیت که کمتر به آن پرداخته شده، تاثیرش بر صنعت توسعه بود؛ خصوصاً با قوانینی که ملکی را که ۳٪ یا بیشتر از آن تحت مالکیت غیرکانادایی‌ها بود، به‌عنوان ملک خارجی می‌پنداشت.
طی چند ماه از زمان اثرگذاری ممنوعیت از ۱ ژانویه، توسعه‌گران مکرراً به این ۳٪ به‌عنوان عاملی اشاره می‌کردند که بیش‌از حد محدودکننده بود؛ خصوصاً برای شرکت‌های سرما‌یه‌گذاری املاک و مستغلات (REITs). با اصلاحات جدید، حالا بیشترین میزان کنترل غیرکانادایی در REIT که مربوط به ممنوعیت خریدار خارجی است، ۱۰٪ شده است.
۲. خرید با هدف توسعه
شاید این بند از اصلاحیه، حتی آسودگی خیال بیشتری ایجاد کند؛ در این بند، استثناء جدیدی تعیین شده است که به غیرکانادایی‌ها اجازه خرید ملک مسکونی را می‌دهد، البته درصورتی که هدف از خرید، توسعه دادن باشد. این استثناء پیشتر فقط برای شرکت‌های سهامی عام قابل اجرا بود.
بنا به پرسش و پاسخ مربوط به شرکت وام و مسکن کانادا (CMHC)، «توسعه» شاملِ «هدفِ صرف اجاره دادن کوتاه یا بلند مدت ملک به مستاجرها یا نگهداری از آن به‌عنوان ملک اجاره‌ای به‌طوری که بخشی از سرمایه شخصی (پورتفولیو) باشد» نیست. تعمیر، نوسازی و بازسازی هم «توسعه» محسوب نمی‌شوند. اما شرکت وام و مسکن کانادا گفته است بعضی بزرگ‌سازی‌ها یا بازسازی‌هایی که «به‌مثابه ساختنِ ساختمانی جدید یا تغییر کاربری» هستند، مانند موردی که باعث ایجاد ملک مسکونی جدیدی می‌شود، جزو توسعه محسوب شده و حالا، مجاز خواهند بود.
۳. اعمال نشدن ممنوعیت برای زمین‌های خالی
تحت قوانین پیشین، غیرکانادایی‌ها نمی‌توانستند زمین خالی را بخرند که جزو نواحی مختص برای کاربری مسکونی یا کاربری مختلط با مسکونی درنظر گرفته شده‌اند.
دولت کانادا حالا این محدودیت را تحت بخش ۳، بند ۲ قوانین مربوطه، لغو می‌کند و به موجب آن، غیرکانادایی‌ها می‌توانند زمین‌های خالی که برای کاربری مسکونی در نظر گرفته شده‌اند را خریداری کرده و برای هر هدفی که می‌خواهند استفاده کنند.
۴. اعمال نشدن ممنوعیت برای افرادی که ورک پرمیت دارند
انتقاد متداولی که درمورد ممنوعیت خریدار خارجی وجود داشت این بود که محدود کردن امکان خرید خانه‌های کانادا برای افرادی که ممکن است دنبال اقامت در کانادا باشند، در ظاهر متضاد با اهداف بزرگ مهاجرتی دولت فدرال است یا اینکه نمودی بیگانه‌هراسانه ایجاد می‌کند.
حالا آنهایی که ورک پرمیت (مجوز کار) دارند یا مجاز به کار کردن در کانادا هستند، می‌توانند ملک مسکونی بخرند؛ البته شرطش این است که ۱۸۳ روز یا بیشتر از آن از اعتبار ورک پرمیت‌شان باقی مانده باشد و بیش از ۱ ملک مسکونی خریداری نکرده باشند.
قانون ممنوعیت خرید ملک مسکونی توسط غیرکانادایی‌ها، در تاریخ ۲۳ ژوئن ۲۰۲۲ توسط دولت کانادا به‌عنوان مکانیزمی تنظیم شد تا با هدف گرفتنِ ارز خارجی، خرید خانه را برای کانادایی‌ها مقرون‌به‌صرفه‌تر کند؛ اما ۲۷ مارچ ۲۰۲۳، احمِد حسین، وزیر مسکن کانادا بار دیگر با تکرار این پیام، گفت:
دولت کانادا برای ارائه انعطاف بیشتر به افرادی که تازه به کانادا آمده‌اند و همچنین کسب‌وکارهایی که می‌خواهند به کانادا کمک کنند، اصلاحات مهمی در آئین‌نامه‌ی قانون ایجاد خواهد کرد. این اصلاحات به تازه‌واردها امکان مستقر شدن برای زندگی در کانادا را از طریق مالکیت خانه می‌دهد و به کسب و کارها اجازه ایجاد مشاغل و ساختنِ خانه با افزودن به منابع مسکن در شهرهای کانادایی را می‌دهد. این اصلاحات باعث ایجاد تعادل مناسبی در مطمئن شدن از این موضوع دارد که مسکن، برای سکونت افرادی استفاده می‌شود که در کانادا زندگی می‌کنند نه اینکه سرمایه‌گذاریِ پرخطری توسط سرمایه‌گذاران خارجی باشد.
با وجود چنین هدفی، بسیاری از صنعتگران به‌نظر همگی باور دارند که ممنوعیت، کمکی به رسیدگی به مشکل جهانی مقرون‌به‌صرفه بودن مسکن نمی‌کند. دیگران باور دارند این ممنوعیت، تنها نوعی ژست سیاسی نمایشی است. با اینکه مشخص نیست در نهایت پای نفع تک‌تک کانادایی‌ها هم به میان خواهد آمد یا خیر، اما وجود این اصلاحات جدید، احتمال دارد حداقل کمی باعث آسوده‌خاطر شدن توسعه‌دهندگان شود.
آیا مقیمان موقت می‌توانند در کانادا ملک بخرند؟
این قانون در مورد شهروندان و مقیمان دائم کانادا اجرا نمی‌شود. مقیمان موقت که ویزای کاری کانادا یا ویزای تحصیلی کانادا دارند نیز می‌توانند در کانادا خانه بخرند. اما چندین شرط برای آنها وجود دارد چرا که دولت اثبات نیت و قصد برای اقامت دائم و اسکان در کانادا را از آنها مطالبه می‌کند.
برای نمونه شخصی که در برنامه و رشته‌ای مجاز در یکی از مؤسسات آموزش عالی تعیین شده کانادا ثبت نام کرده است باید حداقل یکی از معیارهای زیر را داشته باشد:
- تمام اظهارنامه‌های مالیاتی را به موجب قانون مالیات بر درآمد برای هر یک از پنج سال مالیاتی قبل از سالی که در آن اقدام به خرید خانه کرده‌اند ارائه کرده باشند؛
- در هر یک از پنج سال تقویمی قبل از سالی که اقدام به خرید خانه در کانادا کرده‌اند در کانادا به مدت حداقل ۲۴۴ روز حضور فیزیکی داشته‌اند؛
- قیمت خرید ملک مسکونی فراتر از ۵۰۰,۰۰۰ دلار نباشد؛
- بیش از یک ملک مسکونی خریداری نکرده باشند.
این بدین معناست که هر کس که در کانادا با ویزای تحصیلی حضور دارد و می‌خواهد خانه‌ای بخرد باید بتواند ثابت کند که طی پنج سال اخیر هر سال حداقل ۲۴۴ روز در کانادا بوده است. او همچنین باید مدرکی برای ارائه اظهارنامه مالیاتی در کانادا طی همین مدت زمانی که ذکر شد را ارائه کند.
همچنین شایان ذکر است که سقف قیمتی ۵۰۰,۰۰۰ دلار برای خرید خانه احتمالا برای خرید خانه در انتاریو یا بریتیش کلمبیا که در آنها متوسط قیمت خانه همچنان بالای ۸۰۰,۰۰۰ دلار است و بحران مسکن در این دو شهر بسیار زیاد است، صدق نخواهد کرد.
آنهایی که در کانادا با ویزای کاری معتبر حضور دارند نیز باید واجد شرایط زیر باشند:
- طی چهار سال قبل از سالی که اقدام به خرید خانه می‌کنند باید حداقل سه سال در کانادا کار کرده باشند، اگر کارشان طبق تعریف بخش 73(1) مقررات حفاظت از مهاجرت و پناه‌جویی تمام وقت بوده باشد؛
- تمام اظهارنامه‌های مالیاتی مورد نیاز را برای سه سال از چهار سال منتهی به سالی که خانه می‌خرند را به موجب قانون مالیات بر درآمد پر کرده باشند؛
- بیش از یک ملک مسکونی نخریده باشند.
در این نمونه زمانی که در کانادا سپری می‌شود کمتر از زمان مورد نیاز برای افرادی است که در کانادا تحصیل می‌کنند اما دارندگان ویزای کاری همچنان باید نشان دهند که حداقل سه سال کار تمام وقت کرده‌اند و اظهارنامه مالیاتی را برای چهار سال قبل از خرید ارائه کرده‌اند.
این قانون همچنین بیان کرده که غیر کانادایی‌ها باید واجد شرایط بودن خود را به مشاور املاک ثابت کنند. مقیمان موقت باید تمام هزینه‌های دریافت مدرک واجد شرایط بودن نظیر مدارک مربوط به ویزاهای کاری و اعلامیه‌های ارزیابی را بپردازند. آنها همچنین باید از طریق نشان دادن قرارداد اجاره، مدارک پرداخت شارژ یا هزینه‌های ساختمان یا مدارک ورود و خروجشان از کانادا حضور فیزیکی خود در کانادا را ثابت کنند.
بیشتر بخوانید: اجاره خانه در کانادا
جریمه‌ها چیست؟
سرمایه گذار خارجی که راهی برای خرید ملک مسکونی ممنوعه در کانادا پیدا می‌کند و یا هر کسی که دانسته به او در این کار کمک می‌کند مرتکب جرم شده و تا سقف ۱۰,۰۰۰ دلار ممکن است جریمه شوند. علاوه بر این دیوان عالی استانی که این ملک در آن واقع شده ممکن است حکم به فروش آن خانه صادر کند.
